I DIRITTI REALI.

5.1)   I DIRITTI REALI sono diritti che hanno ad oggetto una COSA SPECIFICA e DETERMINATA  (in latino una "res").

Le principali caratteristiche sono:

·      ASSOLUTEZZA (cioè il diritto può essere fatto valere nei confronti di tutti);

·      IMMEDIATEZZA (cioè il titolare trae dalla cosa l’utilità che vuole senza bisogno di consensi altrui);

·      TIPICITA’ (cioè sono solo diritti previsti espressamente dalla legge).

Il diritto reale per eccellenza è la PROPRIETA’.

A tale diritto si affianca anche il "DIRITTO REALE MINORE’", questo si esercita su beni di cui altri sono i proprietari (detti anche "DIRITTI REALI SU COSA ALTRUI"), come ad esempio USOFRUTTO, USO, SERVITU’ ecc. (DIRITTI REALI DI GODIMENTO) OPPURE  PEGNO, IPOTECA (DIRITTI REALI DI GARANZIA). Questi ultimi due diritti (di "GODIMENTO" e di "GARANZIA") permangono anche se cambia il titolare del DIRITTO DI PROPRIETA’. 

5.2)   IL DIRITTO DI PROPRIETA’: CONTENUTO E LIMITI. 

·      Secondo l’art. 832 c.c., la PROPRIETA’ è il "diritto di godere delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti della legge". 

L’art. 844 c.c. dettaglia che un proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo, colore, rumore, ecc. derivanti dal fondo del vicino ove ciò non superi la normale tollerabilità.

·      Altro vincolo all’esercizio del diritto di proprietà è dettato dall’art. 873 c.c. che fissa in TRE METRI la distanza minima tra le costruzioni (salvo che nei PGT locali siano indicate MAGGIORI distanze). Questo per evitare che distanze troppo ridotte formino intercapedini strette ed insalubri. Da evidenziare che i regolamenti locali non tollerano DEROGHE, il che significa che la loro inosservanza comporta, oltre al risarcimento, anche la demolizione di questo costruito in difformità.

·      Vi sono limitazioni anche sulle distanze dal vicino per la piantumazione di alberi/siepi o per la posa di tubi interrati o per poter aprire "VEDUTE", cioè aperture che consentano l’affaccio (da un metro e ½ a 75 cm. a secondo che l’affaccio sia diretto o laterale).

5.3)   I DIRITTI REALI MINORI (O SU COSA ALTRUI)sono diritti esercitati su beni di cui altri sono i proprietari.

1.DI GODIMENTO (USUFRUTTO, USO, SERVITU’, ECC.)

2. DI GARANZIA (PEGNO, IPOTECA)

  

1. DIRITTI REALI DI GODIMENTO

a)     USUFRUTTO: ai sensi dell’art. 981 c.c., consiste nel diritto di godere della cosa altrui. Vi è sempre una durata, in caso contrario si estingue con la morte dell’usufruttuario.

In caso di persona giuridica, l’usufrutto non può superare i 30 anni.

Il proprietario diventa NUDO PROPRIETARIO.

L’USUFRUTTO può essere costituito per legge o per testamento.

All’usufruttuario è concesso di cedere il suo diritto (salvo che ciò non sia vietato dalla scrittura), di locarlo o di accenderne ipoteca. Ha poi l’obbligo di rispettare la destinazione economica del bene: deve pagare le imposte annuali e le spese ordinarie. Al PROPRIETARIO compete il pagamento delle IMPOSTE sulla PROPRIETA’. 

b)     L’USO E L’ABITAZIONE: l’uso consiste nel diritto di utilizzo di un bene; l’abitazione consiste invece nel diritto di abitare. 

I DIRITTI D’USO O DI ABITAZIONE NON possono essere ceduti o dati in locazione.

Si applicano a questi diritti le disposizioni di legge relative all’usufrutto.

c)     Le SERVITU’ di un FONDO (SERVITU’ PREDIALI): consiste nel peso imposto su un fondo (fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (fondo dominante), appartenente ad un diverso proprietario. 

N.B.: la servitù può consistere solo nel dover sopportare una data attività (es. il passaggio sul proprio terreno) o in un dovere negativo di NON fare (ad es. il proprietario del fondo servente non può sopraelevare la villa). NON può consistere invece in un dovere positivo (di fare qualcosa, come ad esempio tenere pulito il passaggio). Per questo di regola le spese necessarie per l’uso e la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante. 

N.B.: LA COSTITUZIONE DELLA SERVITU’ RICHIEDE IL CONSENSO DA PARTE DI TUTTI  CONDOMINI.

 

2DIRITTI REALI DI GARANZIA:

a)     IL PEGNO: oggetto del pegno possono essere beni mobili

Il creditore avrà l’esclusiva disponibilità del bene.

La sua costituzione avviene con un contratto tra il creditore ed il debitore (o il terzo datore del bene, es. usufruttario).

Il creditore avrà diritto di prelazione, cioè se il debitore non dovesse adempiere, il creditore avrà diritto di vendere la casa all’asta ed ha diritto di conseguire al pagamento con preferenza rispetto agli altri creditori, sul prezzo ricavato dalla vendita.

 

b)     L’IPOTECA: attribuisce al creditore il potere di far espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato dell’espropriazione. 

Oggetto di ipoteca possono essere beni IMMOBILI e MOBILI registrati.  

Le servitù non possono essere espropriate separatamente dal fondo dominante.

L’ipoteca può essere iscritta solo su beni specificati, non sono ammesse ipoteche generali e deve anche essere determinata la somma per cui l’ipoteca è concessa.

L’ipoteca resta a garanzia sintanto che il credito non è stato pagato.

Infine l’ipoteca non può essere occulta, cioè tutti devono essere in grado di conoscere se un bene è gravato di ipoteca.

N.B.:

·      IN CASO DI USUFRUTTO, l’IMU E’ A CARICO DELL’USUFRUTTUARIO

·      L’USUFRUTTO PUO’ ESSERE COSTITUITO ANCHE PER TESTAMENTO

·      IL TITOLARE DEL DIRITTO DI ABITAZIONE NON PUO’ CONCEDERE IN LOCAZIONE L’IMMOBILE

·     LE SERVITU’ NON APPARENTI: SONO QUELLE SENZA OPERE (es. servitù di non edificare).

·      L’USUFRUTTO NON PUO’ ESSERE PERENNE

·      L’USUFRUTTO NON PUO’ ESSERE UN MODO D’ACQUISTO DEL DIRITTO DI PROPRIETA’

·      L’USUFRUTTUARIO PUO’ DARE IL LOCAZIONE L’IMMOBILE, SE NON VIETATO NELL’ATTO

·      SERVITU’ APPARENTI: SONO MANIFESTATE DA OPERE VISIBILI E PERMANENTI (es. acquedotto). 

·      LA SERVITU’ E’ UN DIRITTO REALE DI GODIMENTO

·      LE SERVITU’ APPARENTI POSSONO ACQUISTARSI PER USUCAPIONE. LE SERVITU’ NON APPARENTI NON POSSONO ACQUISTARSI PER USUCAPIONE

·      L’IMU DEVE ESSERE PAGATA DAL TITOLARE DEL DIRITTO REALE DI ABITAZIONE

arch. Riccardo Costa

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