Brevi appunti:
L'assemblea di condominio:
- è l'organo collegiale attraverso il quale si forma la volontà del condominio;
- le attribuzioni sono disciplinate dall'art. 1135 c.c, tale organo provvede a deliberare: la conferma e retribuzione dell'amministratore, l'approvazione del preventivo e sua ripartizione, l'approvazione del consuntivo (o rendiconto annuale), le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni (costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di uguale importo dei lavori);
- deve essere convocata annualmente in via ordinaria dall'amministratore (art. 66 disp. att. c.c.) con avviso di convocazione da recapitarsi almeno 5 gg prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione (a mezzo raccomandata, PEC, Fax o con consegna a mano);
- può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore o quando ne è fatta richiesta da almeno DUE condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (in tale ipotesi l'amm. deve dare comunicazione entro 10 giorni dalla richiesta; decorsi inutilmente i 10 gg. i condomini interessati potranno direttamente provvedere alla convocazione);
- la legge di riforma del condominio (L. n.220/2012) attua delle eccezioni per la richiesta di convocazione, che può essere indetta anche singolarmente nei seguenti casi: quando manca l'amministratore, quando vi sono delle attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, quando si vuole migliorare la salubrità e la sicurezza degli edifici, eliminare le barriere architettoniche, contenere il consumo energetico, installare impianti centralizzati per la ricezione TV - radio e di qualunque altro flusso informatico, quando l'amm. non ha aperto o utilizzato un conto corrente intestato al condominio o per gravi irregolarità fiscali, quando l'amm. perde i requisiti;
- hanno diritto di partecipazione il proprietario/comproprietario, nudo proprietario/usufruttuario ed il conduttore (invitato dal proprietario);
- Il comproprietario deve intervenire all'assemblea con verbale di riunione degli altri comproprietari, che lo legittimi alla rappresentanza;
- Rent to buy (affitto a riscatto): sono da considerarsi come tra usufruttuario e nudo proprietario.
- Videoassemblea L.126/2020: ai sensi del disposto dell'art.66 disp. att. c.c. come modificato dal D.L. 14 agosto 2020, n.104, convertito dalla L.13 ottobre 2020 n.126 e dall'art. 5 bis, comma 1, del D.L. 07/10/2020 n.125 convertito in L.27/11/2020 n.159, è prevista la possibilità di tenere le assemblee di condominio in videoconferenza, previo consenso preventivo della maggioranza dei condòmini. L'opportunità di svolgere l'adunanza on line (sincrona) è pertanto oggi realtà. Le riunioni di condominio potranno avvenire quindi in presenza ovvero a distanza ovvero in forma c.d. mista (alcuni presenti ed altri a distanza); come indicato nella sentenza del 18/03/2022 n.551 dal tribunale di Padova.
- APPROFONDIMENTI:
L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO.
2.1) POTERI DELL’ASSEMBLEA: l’assemblea è l’insieme di condòmini che si riuniscono per assumere le necessarie decisioni per la ‘’VITA’’ del condominio.
E' dunque l’ORGANO COLLEGIALE attraverso il quale si forma la VOLONTA’ del condominio, dotato di una propria autonomia soggettiva.
Detta VOLONTA’ condominiale può essere formata solo nella sede e nel luogo ove viene convocata l’assemblea stessa. Questo compito NON può essere delegato ad un solo gruppo di condòmini o all’amministratore o ad estranei al condominio.
L’assemblea opera nell’interesse della collettività attraverso le adozioni delle deliberazioni: Legge 1137 c.c. sono obbligatorie per tutti i condòmini.
L’assemblea non può assumere decisioni che intacchino le proprietà individuali dei singoli condòmini, salvo eventuali limitazioni accettate dagli stessi.
Le attribuzioni dell’assemblea sono disciplinate dall’art. 1138 c.c., tale organo provvede a deliberare:
1. conferma e retribuzione dell’amministratore;
2. approvazione del PREVENTIVO e della RIPARTIZIONE;
3. approvazione del CONSUNTIVO o RENDICONTO annuale e nell’impiego del residuo attivo della gestione;
4. sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di uguale importo dei lavori;
5. l’assemblea è chiamata anche a decidere di modifiche delle destinazioni d’uso, impianti vari, ripartizione delle spese, nomina e revoca dell’amministratore, nomina di un revisore dei conti che verifichi la contabilità del condominio, ricorsi, formazione del regolamento condominiale, ecc.
2.2) CONVOCAZIONE: in base all’art. 66disp. att. c.c. l’assemblea deve essere convocata annualmente dall’amministratore, in via ordinaria, per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 c.c..
Può essere convocata in via STRAORDINARIAquando è ritenuto necessariodall’amministratore o quando ne è fatta richiesta da almeno DUE CONDOMINI che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
In quest’ultima ipotesi l’amministratore deve dare convocazione entro 10 giorni dalla richiesta; decorsi inutilmente i 10 giorni i condomini interessati potranno direttamente provvedere alla convocazione.
In caso di mancanza dell’amministratore, l’assemblea ORDINARIA o STRAORDINARIA può essere convocata ad iniziative di CIASCUN CONDOMINIO (art. 66 c.c.).
· I QUORUM COSTITUTIVIsonoprevisti e fissati dall’art. 1136 c.c.
· ECCEZIONE è fatta però dalla legge di RIFORMA che all’art. 66ne affiancaaltre, prevedendo la possibilità che in CASO DI ATTIVITA’ CHE INCIDANO NEGATIVAMENTE ED IN MODO SOSTANZIALE sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, i condòmini anche singolarmentepossono chiedere la CONVOCAZIONE dell’assemblea per far cessare la violazione, anche con azioni giudiziarie. Poi l’art. 1120ha stabilito che l’assemblea può essere richiesta ANCHE SINGOLARMENTE(e qui l’amministratore ha obbligo di convocazione entro 30 giorni) dal condòmino interessato a far deliberare sugli interventi volti a far migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici, adeliminare le barriere architettoniche, acontenere il consumo energetico, all’installazione di impianti centralizzati per la ricezione TV e RADIO e di qualunque altro flusso informativo. Detta richiesta deve però indicare i contenuti e le modalità di esecuzione degli interventi proposti.
In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condòmino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Anche l’art. 1129 dispone che qualora vi siano gravi irregolarità fiscalio se l’amministratore non abbia aperto o utilizzato un conto corrente intestato al condominio, i condomini anche SINGOLARMENTEpossono chiedere la convocazione.
Infine l’art. 71-BIS prevede che l’assemblea possa essere richiesta anche SINGOLARMENTE in caso di perdita dei REQUISITI dell’amministratore.
· Vi è poi un’ipotesi ‘’SPECIALE’’ di convocazione definita dall’art. 1117-TER che, in tema di MODIFICA DELLE DESTINAZIONI D’USO DELLE PARTI COMUNI, prevede che laCONVOCAZIONE venga affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali condominiali di maggiore uso o negli spazi a tal fine destinati. Inoltre sempre la convocazione dovrà pervenire almeno 20 GIORNI PRIMA (e non 5 come per le altre straordinarie ed ordinarie) della data di convocazione. Tale avviso, pena nullità, dovrà indicare le parti comuni oggetto di modifica e la nuova destinazione d’uso, mentre la delibera dovrà contenere espressa dichiarazione che sono stati effettuati tutti gli adempimenti appena descritti.
RIASSUMENDO: l’assemblea STRAORDINARIA può essere richiesta anche da UN SOLO condòmino nei seguenti casi:
1. QUANDO MANCA L’AMMINISTRATORE (art. 66);
2. QUANDO VI SIANO ATTIVITA’ CHE INCIDONO NEGATIVAMENTE SULLE DESTINAZIONI D’USO;
3. QUANDO SI VUOLE MIGLIORARE LA SICUREZZA E LA SALUBRITA’ DEGLI EDIFICI, AD ELIMINARE LE BARRIWERE ARCHITETTONICHE, A CONTENERE IL CONSUMO ENERGETICO, AL FAR INSTALLARE IMPIANTI CENTRALIZZATI PER FLUSSI INFORMATIVI (art. 1120)
4. QUANDO L’AMMINISTRATORE NON ABBIA APERTO E UTILIZZATO UN CONTO CORRENTE CONDOMINIALE (art. 1129)
5. QUANDO L’AMMINISTRATORE PERDE I REQUISITI (art. 71-BIS).
2.3) AVVISO DI CONVOCAZIONE: art. 66 c.c. terzo comma, prevede che la convocazione debba essere comunicata almeno 5 GIORNI PRIMA della data fissata per l’adunanza in prima CONVOCAZIONE,a mezzo di RACCOMANDATA, PEC, FAX O CONSEGNA A MANO.
2.4) CONVOCAZIONE ASSEMBLEA VIA PEC: è valida solo tra MITTENTE e DESTINATARIO con entrambi la PEC;solo in questo modo si può avere la certezza di avvenuto invio e RICEZIONE.
2.5) DIRITTO DI PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA. I soggetti che hanno diritto di partecipare sono:
1. PROPRIETARI E COMPROPRIETARI
2. NUDO PROPRIETARIO ed USUFRUTTUARIO;
3. CONDUTTORE: l’amministratore deve convocare solo il proprietario, sarà quest’ultimo a dare informazione al proprio inquilino (il condominio rimane estraneo al rapporto di locazione).
N.B.:anche il condòmino IN CONFLITTO DI INTERESSI su un tema posto all’Ordine del Giorno deve essere CONVOCATO (poi non potrà magari votare, ma dovrà essere convocato). Ad esempio l’ipotesi di una causa promossa dal condòmino contro il condominio.
2.6) PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA E RAPPORTI INTERNI TRA COMPROPRIETARI:il comproprietario deve intervenire all’adunanza con verbale di riunione degli altri comproprietari magari assenti, che lo legittimi a rappresentare gli altri.
· RENT TO BUY (affitto a RISCATTO): sono da considerarsi come tra usufruttuario e NUDO PROPRIETARIO.
2.7) COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA E MAGGIORANZE:
· quorum COSTITUTIVO: è il quorum che serve per costituire adunanza al momento della costituzione dell’assemblea (anche se poi i presenti si dovessero assentare dalla riunione, ciò non fa decadere la costituzione dell’assemblea);
· quorum DELIBERATIVO:è il quorum che serve a deliberare.
2.8) DELIBERE NULLE O ANNULLABILI:
* Le delibere NULLE sono quelle disposizioni con oggetto "impossibile" o che incidono sui diritti individuali o che ledono la morale o il buon costume, ecc.
SONO IMPUGNABILI IN OGNI TEMPO.
* Le delibere ANNULLABILI sono quelle delibere che contengono vizi relativi alle regole dell’assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori, quelle in violazione di prescrizioni legali o del regolamento condominiale, ecc.
SONO IMPUGNABILI ENTRO 30 GIORNIdalla data di deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti; dalla data di comunicazione della deliberazione stessa per gli assenti all’assemblea.