Normativa

Brevi appunti:

L'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.):

  • la nomina è obbligatoria quando i condomini sono almeno 9 (il proprietario di più unità conta sempre uno);
  • l'assemblea può chiedere all'amministratore di presentare una polizza assicurativa di responsabilità civile;
  • per svolgere l'attività di amministratore è necessario frequentare un corso di formazione (sono esonerati dalla formazione iniziale e periodica gli amministratori nominati trai i condomini dello stesso stabile, ovvero che abbiano la proprietà nello stesso condominio anche senza risiedervi);
  • la carica dura un anno e s'intende rinnovata per uguale durata;
  • l'art.9 della L. n.220/2012 modifica l'art. 1129 c.c. quinto comma e impone l'affissione dei dati e recapiti dell'amministratore in un luogo (scelto dall'assemblea) visibile a terzi;
  • l'art.1130 c.c. prevede al sesto comma che l'amministratore debba curare la tenuta del "registro di anagrafe condominiale";
  • l'amministratore ha il compito (entro un semestre dalla chiusura di bilancio) di riscuotere le quote condominiali non ancora pagate anche attraverso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (art. 63 c.c.);
  • l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori, non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi;
  • in caso di mora protratta per oltre un semestre, l'amministratore può sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato (art.63 c.c. terzo comma);
  • l'art. 1130 bis del c.c. dispone che il rendiconto condominiale deve comporsi da un "registro di contabilità" (devono essere annotati in ordine cronologico, entro 30 gg. dal movimento, i singoli movimenti di entrata e di uscita), un "registro finanziario" (dal quale emerge la situazione contabile delle quote non ancora incassate o delle forniture non ancora pagate, ecc.) e da una "nota sintetica esplicativa" (un breve scritto nel quale l'amministratore indica l'accaduto saliente dell'esercizio appena concluso con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti);
  • l'amministratore deve convocare l'assemblea ordinaria annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (il termine della chiusura dell'esercizio finanziario coincide con l'anno solare, salvo diverse indicazioni contenute nel regolamento di condominio);
  • la documentazione deve essere tenuta in archivio per 10 anni ed i documenti che si andranno poi a scartare e/o distruggere, dovranno essere dichiarati in assemblea.

 

- APPROFONDIMENTI:

L’AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO E LA CONTABILITA’ CONDOMINIALE.

 

1.1)   NOMINA AMMINISTRATORE: art. 1129c.c.: la nomina è obbligatoria quando i condomini siano almeno NOVE(il proprietario di più unità immobiliari conta 1).

L’ASSEMBLEA può richiedere all’amministratore,durante la sua nomina, di presentare una polizzaassicurativa di RESPONSABILITA’ CIVILE. Se l’amministratore ha una polizza che copre tutti i condomini da lui amministrati, occorrerà una dichiarazione da parte dell’assicurazione che garantisca le condizioni per lo specifico complesso. 

Approvazione di NOMINA e REVOCA (art. 1136): MAGGIORANZA degli interventi + META’ del VALORE dell’edificio.

1.     Eguali QUORUM per richiedere all’amministratore la polizza assicurativa, essendo detta decisione parte integrante della delibera di nomina.

2.     Per la riconferma dell’amministratore si applicano gli stessi principi di votoper la NOMINA/REVOCA.

1.2)   Per svolgere l’attivitàdi AMMINISTRATORE è d’obbligo frequentare un corso di formazione iniziale e poi di formazione periodica.

Sono esonerati dalla formazione iniziale coloro che abbiano svolto l’attività di amministratore per almeno 1 anno nel periodo tra il 18/06/2010 al 18/06/2013; tali soggetti hanno solo l’obbligo della formazione periodica.

Sono esonerati invece dalla formazione iniziale e periodica gli amministratori nominati tra i condomini dello stabile (ovvero che abbiano la proprietà nel condominio anche senza risiedervi).

1.3)   La carica ha durata di un anno e si intende rinnovata per uguale durata (totale 2 anni).

1.4)   AFFISIONEDEI DATI DELL’AMMINISTRATORE (art. 1129 c.c. quinto comma):targhetta con dati e recapiti telefonici dell’amministratore visibile anche a terzi.

 E’ L’ASSEMBLEA CHE DECIDE IL LUOGO DI AFFISSIONE E COMUNQUE L’AMMINISTRATORE DOVRA’ RILASCIARE AL CONDOMINIO CONSENSO FIRMATO PER DATI PERSONALI.

1.5)    COMPITI E POTERIDELL’AMMINISTRATORE (art. 1129 e 1130 c.c.): 

·      COMUNICARE (all’accettazione ed al rinnovo dell’incarico) sempre i propri dati;

·      ATTIVARE, su richiesta, una polizza R.C.;

·      APRIRE ed UTILIZZARE UN C.C. BANCARIO INTESTATO AL CONDOMINIO;

·      CONSEGNARE, alla cessazione d’INCARICO, tutta la documentazione condominiale;

·      AGIRE ENTRO SEI MESI dalla chiusura dell’esercizio PER LA RISCOSSIONE FORZOSA delle somme dovute dai condomini morosi;

·      ESEGUIRE I PROVVEDIMENTI GIUDIZIARI ed AMMINISTRATIVI;

·      ASSICURARSI che per un credito INSODDISFATTO nonvengano cancellate le formalità eseguite nei registri immobiliari;

·      SPECIFICARE IL PROPRIO COMPENSO;

·      ESEGUIRE le deliberazioni;

·      disciplinare l’uso delle cose comuni;

·      riscuotere i contributi;

·      eseguire gli adempimenti fiscali;

·      curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;

·      curare la tenuta del registro delle assemblee;

·      curare la tenuta del registro di NOMINA/REVOCA;

·      curare la tenuta del registro di contabilità aggiornando i movimenti entro 30 giorni;

·      redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla redazione del rendiconto stesso;

·      Art. 1120 convocare assemblea su richiesta di 2 condomini che detengano almeno 1/6 del valore dell’edificio.

1.6)   DECESSO dell’AMMINISTRATORE: gli eredi dovranno dare avviso al condominio. Essendo estinto il mandato l’assemblea potrà essere convocata da ciascun condominio per procedere alla nuova nomina.      In caso di studio associato, l’attività continuerà ad essere svolta dai soci.

1.7)   RAPPRESENTANZA PROCESSUALEdell’AMMINISTRATORE: nell’ambito dei poteri dell’amministratore vi è anche quello di rappresentanza in caso di processo. 

1.8)   REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE: art. 1130c.c. prevede al n. 6che l’amministratore debba curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titoli dei diritti reali e dei diritti personali di godimento (es. locazione, comodato, ecc.).

Ogni variazione deve essere comunicataall’amministratore in forma scritta entro 2 mesiL’amministratore, in caso di inerzia, deve richiedere  i daticon raccomandata; decorsi 30 giorni, in caso di omessa od incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire le informazioni necessarie tramite i pubblici registri, addebitando i costi ai responsabili.

1.9)   POTERI DELL’AMMINISTRATORE E CONDOMINI MOROSIuna delle questioni di maggiore riscontro è quella del mancato pagamento delle rate da parte dei condomini. La materia è disciplinata dall’art. 1129 e dall’art. 63 del c.c.. L’art. 63 prevede al primo comma che l’amministratore (senza bisogno di autorizzazione condominiale) possa ottenere dal giudice un ‘’decreto di ingiunzioneimmediatamente esecutivo, nonostante opposizione’’.

Inoltre, sempre al primo comma dell’art. 63, che lo stesso amministratoresia tenuto a COMUNICARE AI CREDITORI  non ancora soddisfatti che lo interpellino,i dati dei condomini morosi. 

Stabilisce poi al III COMMA che, in caso di mora protratta per un semestre, l’amministratore possa sospendere i servizicomuni suscettibili di godimento separato.

Sempre in tema di morosità l’art. 1129 c.c. al 9° COMMA, prevede che ‘’SALVO CHE SIA STATO ESPRESSAMENTE DISPENSATO DALL’ASSEMBLEA, L’AMMINISTRATORE E’ TENUTO AD AGIRE PER LA RISCOSSIONE FORZOSA DELLE SOMME DOVUTE ENTRO 6 MESI DALLA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO NEL QUALE IL CREDITO ESIGIBILE E’ COMPRESO, anche ai sensi del predetto art. 63’’.

1.10)                     ASSEGNO EMESSO DALL’AMMINISTRATORE RIMASTO INSOLUTO:in caso di assegno non coperto il PROTESTO sarà verso l’amministratore se nell’assegno non vi siano elementi tali da far comprendere (da chi riceve il titolo) il rapporto di rappresentanza; il PROTESTO andrà invece elevato al CONDOMINIO ove tali elementi siano chiari. 

1.11)    IL RENDICONTO CONDOMINIALE:  la rendicontazione trova la sua disciplina nel nuovo art. 1130-BIS c.c. che così dispone: ‘’il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili, ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica’’. 

Il rendiconto si compone di UN REGISTRO DI CONTABILITA’UN REGISTRO FINANZIARIO, nonché di UNA NOTA SINTETICA ESPLICATIVA con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

A CHIARIE i contenuti del REGISTRO di CONTABILITA’ PROVVEDE INVECE L’ART. 1130 c.c.: l’art. 7 dice che in tale registro (può tenersi anche in modo informatizzato) devono essere annotati in ordine CRONOLOGICO, entro 30 giorni dal movimento, i singoli movimenti di entrata e di uscita (in sostanza un estratto conto).

L’art. 1130 al punto 10dice invece che l’amministratore deve redigere il rendiconto ANNUALE e convocarel’assembleaper la relativa approvazione entro 180 GIORNIIl termine dell’esercizio finanziario coincide con l’anno SOLARE, salvo diverse indicazioni contenute nel Registro di Condominio. 

La documentazione deve essere tenuta in archivio per 10 ANNI. I documenti che si andranno poi a SCARTARE e/o distruggere, dovranno essere dichiarati in assemblea. 

L’art. 1130-BIS c.c. al PRIMO COMMA prevede che tutti i condomini (anche i conduttori, ecc.) possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo (previa richiesta all’amministratore per concordare l’appuntamento) ed estrarne copia a proprie spese.


arch. Riccardo Costa

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