Brevi appunti:

Tabelle millesimali:

1.

R.D. 16 marzo 1942, n. 262. Approvazione del testo del Codice civile (Pubblicato nella edizione straordinaria della Gazzetta Ufficiale n. 79 del 4 aprile 1942).

(Estratto)

Libro III

Della proprietà

Titolo VII

Della comunione

Capo I

Della comunione in generale

1101. Quote dei partecipanti. – Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali (1103, 1118, 2248, 2728). Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote (1104, 1123; 68 att.).

Capo II

Del condominio negli edifici

1118. (1)Diritti dei partecipanti sulle parti comuni. – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (1104, 1121, 1123 ss., 1138).

Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

(1) Questo articolo è stato così sostituito dall’art. 3 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013). Si riporta il testo precedente: «1118. (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni).

Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.».

 

1123. Ripartizione delle spese. – Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni (1117, 1130, n. 3) dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (11012, 1104, 1118). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (1134, 1135; 63, 68, 69 att.).

 

2.

R.D. 30 marzo 1942, n. 318. Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie (Gazzetta Ufficiale n. 91 del 17 aprile 1942) e avviso di rettifica in Gazzetta Ufficiale n. 159 del 12 luglio 1943.

(Estratto)

Capo I

Disposizioni di attuazione

Sezione III

Disposizioni

relati ve al libro III

68. (1) Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio (1138 c.c.).

Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

(1) Questo articolo è stato così sostituito dall’art. 22, comma 1, della L. 11 dicembre 2012, n.220 (in vigore dal 18 giugno 2013). Si riporta il testo previgente: «68. Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.».

 

69. (1) I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati

all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

(1) Questo articolo è stato così sostituito dall’art. 23, comma 1, della L. 11 dicembre 2012, n.220 (in vigore dal 18 giugno 2013). Si riporta il testo previgente:«69. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.».

 

72. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

 


- APPROFONDIMENTI:

LE TABELLE MILLESIMALI E LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE. 

4.1)   DEFINIZIONE DI MILLESIMI: rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore dell’intero edificio (fatto uguale a 1000, da cui il nome).

·      MILLESIMI

1. DI PROPRIETA’ :sono la quota di comproprietà

2. DI GESTIONE (O D’USO): sono le quote del riparto spese (es. TAB. SCALA)

·      I MILLESIMI POSSONO ESSERE MODIFICATI O RETTIFICATI SOLO ALL’UNANIMITA’ TOTALE DEI PARTECIPANTI AL CONDOMINIO. 

Eccezione viene fatta se fossero conseguenza di ERRORI di fatto o di diritto o conseguenza di mutazione di una parte dell’edificio (es. sopraelevazione). In tal caso il costo per il ricalcolo dovrà essere sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. 

Nei suddetti casi i valori in questione possono essere modificati con quorum in I e II convocazione, maggioranza degli intervenuti + superamento dei 500 millesimi del valore dell’edificio.

I MILLESIMI SONO MODIFICABILI IN TEMA DI SOPRAELEVAZIONE PER MENO DI 1/5 CON IL CONSENSO TOTALE DEL CONDOMINIO E PER PIU’ DI 1/5 IN I E II CONVOCAZIONE CON MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI +  superamento dei 500 MILLESIMI.

4.2)   LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE:

·      L’art. 1123 c.c. dispone i criteri di ripartizione delle spese; detto articolo regola le ‘’spese generali di proprietà’’.

·      L’art. 1124 disciplina invece la manutenzione/ricostruzione delle SCALE e degli ASCENSORI; spese millesimali GENERALI + IL PIANO.

·      L’art. 1126 tratta invece dei lastrici solari ad uso esclusivo: spese1/3 per l’uso esclusivo e 2/3 alla colonna sottostante.

·      L’art. 1125 (non citato dalla nuova riforma) resta dunque immutato e tratta delle spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai. 

Le spese devono essere sostenute IN PARTI UGUALI dai proprietari dei due piani sovrastanti, a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e le decorazioni del soffitto.

4.3)   PRESCRIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI: la prescrizione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli comproprietari si prescrivono in 5 ANNI dalla data di deliberadell’assemblea che approva le spese stesse (CASSAZIONE SENT. n. 15288 del 21/07/2005). Il termine dei 5 anni di prescrizione vale anche verso il conduttore.

4.4)   FONDO SPECIALE PER LE OPERE STRAORDINARIE: l’art. 1135 c.c. riguarda la costituzione di un fondo per le opere straordinarie e le innovazioni.

L’accantonamento del fondo deve essere obbligatoriamente di importo pari all’ammontare dei lavorio se i lavori sono eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale, in funzione dello stato d’avanzamento delle opere, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

In caso contrario la delibera è ANNULLABILE (ovvero può essere impugnata entro 30 giorni dalla data di deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data di comunicazione agli assenti).

4.5)   FONDO SPECIALE E NUOVO CONTO CORRENTE: la costituzione di un fondo speciale per far fronte ad interventi straordinari deveessere tenuto ben distinto dai contributi versati dai condomini per la gestione ordinaria annuale. In questa prospettiva è importante tenere una contabilità separata per i lavori straordinari e che venga costituito un c.c.  ad hoc, sul quale far confluire le quote predisposte. Ovviamente tale conto corrente dovrà essere intestato al condominio.

arch. Riccardo Costa

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