IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO.

- AGGIORNAMENTI DI GIURISPRUDENZA.

·      LE ATTIVITA’ DI ‘’BED AND BREAKFAST’’ sono consentite anche se il Regolamento Condominiale dovesse vietare di destinare gli appartamenti ad uso diverso delle abitazioni o uffici. Questo perché l’attività di ‘’BED AND BREAKFAST’’ NON modifica la destinazione d’uso (CASS. CIV. SEZ. II SENT. n. 24707 del 20/11/2014).

 

3.1)    REGOLAMENTO ASSEMBLEARE E REGOLAMENTO CONTRATTUALE: QUESTIONI CONNESSE

Il Regolamento CONDOMINIALE può essere definito lo ‘’STATUTO del CONDOMINIO’’.

Ai sensi dell’art. 1138 c.c., primo comma, deve essere formato quando in un edificio il numero dei condomini  sia superiore a 10.

Deve contenere:

·      NORME D’USO DELLE COSE COMUNI

·      RIPARTIZIONE SPESE

·      NORME A TUTELA DEL DECORO DELL’EDIFICIO

·      NORME RELATIVE ALL’AMMINISTRAZIONE 

 

I REGOLAMENTO deve essere allegato al REGISTRO DEI VERBALI.

 

IL REGOLAMENTO E’ DISTINTO IN :

1. ASSEMBLEARE: E’ IL REGOLAMENTO APPROVATO IN ASSEMBLEA CON VOTI MAGGIORANZA INTERVENUTI + META’ DEI MILLESIMI (I e II convocazione). NONPUO’ INCIDERE SUI DIRITTI DOMENICALI (OVVERO DEI SINGOLI PROPRIETARI).

2. CONTRATTUALE: E’ QUELLO PREDISPOSTO DAL COSTRUTTORE ED ACCETTATO DURANTE L’ATTO D’ACQUISTO (O FORMATO IN ASSEMBLEA CON IL CONSENSO UNANIME DI TUTTI). PUO’ INCIDERE ANCHE SUI DIRITTI COMUNI O INDIVIDUALI.

La differenza tra REGOLAMENTO CONTRATTUALE e REGOLAMENTO ASSEMBLEARE, è molto importante poiché consente di risolvere gran parte delle questioni che possono sorgere in ambito condominiale. Ad esempio: se un REGOLAMENTO CONTRATTUALE contiene il divieto di destinare un’unità immobiliare ad una determinata attività (es. bar) oppure una parte comune ad un determinato utilizzo (es. parcheggio di autoveicoli), tale divieto è legittimo e va necessariamente osservato.

La stessa cosa non può dirsi in un REGOLAMENTO di origine ASSEMBLEARE.

N.B.: UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE  che contiene limitazioni, per essere valido ai successivi acquirenti, deve essere richiamato nei singoli atti  di acquisto unitamente all’esplicita indicazione delle eventuali limitazioni oppure trascritto in Conservatoria (oggi servizi di pubblicità immobiliare). 

 

3.2)   ANIMALI IN CONDOMINIO: l’art. 1138 c.c., ultimo comma, cita che le norme di un REGOLAMENTO CONDOMINIALE NONpossono vietare di possedere o detenere animali domestici. 

ATTENZIONE: se il REGOLAMENTO è CONTRATTUALE e tale divieto è citato, allora va COMUNQUE RISPETTATO.

 

3.3)   SANZIONI:  l’art. 70 disp. att. c.c. prevede che ‘’per infrazioni al REGOLAMENTO CONDOMINIALE può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino ad euro 800’’. La somma deve essere devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ORDINARIE. 

Per attivare le sanzioni bisogna far riferimento al II comma dell’art. 1136 c.c.: MAGGIORANZA degli intervenuti + superamento dei 500 millesimi.

arch. Riccardo Costa

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